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福岡市/月極駐車場|管理人503

福岡市の月極駐車場の管理人の個人日記です。月極駐車場のことを中心に書いています。

看板の重要性

福岡市の月極駐車場の利用者向けとして、
電光掲示板とかを使うのですか?
というご質問をいただきました。

電光掲示板をどこかの月極駐車場内に設置して、それで空きが出た時の募集とかをすることはありません。


まず、駐車場は無人で運営するという特徴がありますので、原則365日無人となる場所にわざわざ高額な機械を設置する人はまずいません。


不動産賃貸というのは、あくまで契約商品ですので、契約という、1度契約しますと同じ人が毎月駐車場のその場所を買ってくれるという内容になります。


空きが出たら、次に借りに来た人に誰でも貸すというものではありません。


どんな物件でも、オーナーがダメだと感じるタイプなどがあると思います。共同生活ですので、1人変な人と契約しますと、その周りで3人くらい嫌になって解約が出たりすることもあります。


セブンイレブンのカウンターにいて、「タバコください」 と言われ、「はいどうぞ」 という感じの商品売買とは違っています。


どこに成功のポイントがあるのか? と訊かれれば、賃借人の質となります。


できるだけ質が良いと考えられる人達に普段アピールをするのか? と訊かれれば、ウェブサイトという、いわゆるホームページと呼ばれるものになります。


「こんな感じのルールでやっています。集まるのはそれに賛同される人達です」 というのが相手に伝わることが重要です。


人は自分と考え方が似たような人とは、長くその関係が続く傾向にあります。


求人雑誌とかでも、「こんな人たちが働いています。あなたも仲間に入りませんか?」 という写真とかがあった方が、無駄に面接しなくて済みます。


月極駐車場とかの場合、フェンスがあったりしますが、これは営業場所を示しています。フェンスにある看板は、事故などが起きた時に、例えば警察の人とかが連絡をしないといけませんので、掲示義務があるからです。


よくある勘違いは、「物件に看板を設置し、その前を車とかで通った人が借りたいとジャンジャン電話してくれば、経営が安定する」 という考え方です。


でも冷静に考えてみてくださいね。ジャンジャン電話でもかかってきて、そのすべての人とわざわざ面接をしていくとすごく大変な作業となります。


販売できる数というのは、すごく少ないわけですから、ネットで探し、相手と少し話してみて考え方の部分が一致できるか? というシンプルな作業で振り分けをした方が作業量が少なくて済みます。


「とりあえず1度利用してみてください。合わなけば解約すればいいだけです」 という感じにはなりません。


1度借りてくれれば、10年とか20年はざらですので、集客も接客もすべてが前倒しの、最初の段階に集中します。


そんな感じなので、月極駐車場を探す人は、まずその周辺の相場価格などをネットで調べてから不動産会社とかに電話や来店すると考えられますので、「うちの駐車場はこんな感じです」 とアピールをしておけば、それを見た人から電話などの引き合いが発生します。


興味を持ってくれる人の数というのは、自分が管理する不動産物件の人気のバロメーターのようなものです。


満車状態と表示していても必ず電話してくる人はいらっしゃいます。


そうすると、「今7月だけど、通常この月はこのくらい引き合いがくる」 という自分でそれがわかるようになりますので、増えれば需要が増えている、減ると需要が減っているというマーケティングがわかることになります。


例えば、満車ではあるが、何か引き合いが減った・・・という場合、なにか理由があると考えます。


そんなしくみですので、物件に看板を1つだけ設置し、そのリアクションをみるという昔の不動産屋さんのようなやり方をすることはありません。


商売というのは、その事業者の作り上げる独特の世界を良いと受け入れる人がどれだけ存在しているのか? という考え方をしています。


利用している人に直接ヒアリングすることもありますが、利用してみたいと考える人の意見も重要だと考えますので、ネットを利用し、サイレントアラームみたいに24時間知らせてくれるようにしています。


駐車場の場合、若い独身男性とかが賃借人になると、すぐに解約になったりします。


でも、独身女性であったり、家族で住む世帯の主婦とかであれば、1度契約すればリピート年数などがさらに伸びる傾向にあります。


女性は中身にこだわる傾向にあるので、独創性をビジネスに持たせる時に、「この駐車場は見た目から想像するよりも、実はお得なんですよ」 というアピールになります。


主婦の人は家事を済ませてから、日中買い物にお子さまと出かけたりします。屋根付きの場合、エンジンかけてすぐに冷たい冷風が出るので、買い物先も同じ屋根付き駐車場のあるゆめタウンとかに行けば、快適に過ごせます。


雨の降る日は、駐車場内で乗り降りする際に、余裕で傘をさせます。小さなお子さまを連れていても、乗り降りが楽に感じます。


新車を買えばわかりますが、車は屋根のある駐車場に置いておく方が長く乗れます。野ざらしに比べると故障しにくいからです。ボディの艶は目につきやすいですが、自動車はゴム系の材質が多用されるので、錆にくいだけでなくて、交換パーツが少ない傾向にあります。


最近のデーターは、個人の車は新車から10年くらいで買い替えられるといわれています。屋根がありガレージと違い風通しも良い月極駐車場の場合は、2倍の20年とかの実績の人が存在します。クラッシックカーに乗っている人だけでなくて、全員が得できるわけです。


でも、そんな経験がないと、「月極駐車場に屋根があって何か得するのかがわからない」 という人は少なくありません。いわれてもピンとこないものです。


不動産賃貸契約というのは、ある程度賃借人の質とかに狙いを絞り、セールポイントを有効に、ウェブサイトで誘導しているんですよ。


普通の看板や、LED電光掲示板では、それがやりにくいのです。


アパートとかマンションの箱ものの方がイメージしやすいと思うのですが、不動産賃貸管理というのは、1つの箱の中に、それなりの質をそろえ、問題の起こりにくい賃借人と契約をする点で、1流とそれ以外に分かれます。


問題が起きないようにすればするほど、管理人は自分が労働する量が激減します。同時にオーナーから見れば、「あいつにやらせるとほんとに問題起きないなあ~」 と信用につながります。


管理人が、作り上げる世界という部分が大きく違います。


例えば飲食店とかの場合であれば、お客さんを入れれば入れるほど売上とかにつながります。お店の前を素通りしている車とかに、「1度食べてみてください」 とアピールをすれば、1度食べてみておいしいとか何か気に入る人がリピーターのように、また来店してくれるわけです。


お客さんとしてお店の中に入れる人の数を増やすには、お店の前を通る人に電光掲示板でアピールする方が手っ取り早いことになります。


不動産賃貸の場合、アピールする絶対数が増えるほど、自分が面接したりする作業が正比例する形で増えることになり、あまり向かないんですよ。


家族3人とかで経営しているお店や事務所に、「1人アルバイトが欲しいから」 という理由で、「とりあえず応募してね」 とタウンワーク等に掲載し10人応募があったとしますよね?


「10人応募があったから、俺の店もそこそこだなあ~」 と考える人もいれば、「こんな人ならうちの店に合うと思います」 と掲載に書いてしまい、たった1人とかと面接し決める方が楽だと考える人もいます。


そんな違いがあります。


飲食店の場合、自分のお店の中でよく注文があり、利益率が高いメニューを「人気メニューxxxセット¥980」 という風にお店の人がお客さんに誘導することは、電光掲示板ではよくあります。


利益率が低いメニューよりも、高い方に誘導した方が良いですし、人気のあるメニューをいちげんさんにまずアピールした方がリピート率が高くなるからです。


でも、誘導そのものがないと、いちげんさんが1番不人気なメニューを注文してしまい、また来店しないかもしれません。


看板は目的によって、使い分けているのが現実です。


不動産管理会社が、「この物件はこんな人が長く住んでいるみたいです」 と契約前とかに説明なかったりするのは、よくその物件のことを知らないのと、入れてしまえば手数料がもらえるからです。すぐに退去することになってもまず損をしませんし。


報酬形態などの違いなどから、不動産会社の店舗とかでも電光掲示板を置かれていることは珍しくありません。


悪徳という意味ではありません。求人とかでも、とりあえず採用し、まず働いてもらい、初日とかに本人に、「実際働いてみて長く続きそうですか?」 と本人に訊く会社とかもあります。


税金が投入されるという公営の場合は、どうしても安かろう悪かろうという認識がされやすいので、長く続くことはまずありません。破たんしやすい特徴があります。


そんな感じなので、ごく一般の人が考えるようなやり方は最初からしないという特徴があります。














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