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福岡市/月極駐車場|管理人503

福岡市の月極駐車場の管理人の個人日記です。月極駐車場のことを中心に書いています。

カテゴリー「寄合と事業」の記事一覧
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寄合と事業に関して

福岡市の月極駐車場というものは、寄合というものが

開催されるのか? という問い合わせがありましたので、

寄合と事業に関して書いておきたいと思います。


月極駐車場というのは、経営した人でないといろいろとわかりにくいことがありますので、例えというもので、少し言い換えた方がわかりやすいと思いますので、1つの大型分譲マンションがあり、住宅が130戸程度あり、月極駐車場の台数が20台などあるとお考えください。


分譲マンションの場合は、管理組合という形式で、需要と供給のバランスから必ず満車になるような構造設計を行い、月極駐車場の売上から管理に掛かる組合員の報酬などを支払い、残りをマンション全体の修繕費に割り当てていくというスタイルとなります。


組合というのは、具体的には同じ分譲マンションの中に住む住民を指し、多くの場合、寄合(よりあい)と呼ばれる、誰かの自宅、または会議室などで月極駐車場の運営に関して、あれこれ意見を交わします。


寄合というものをひどく毛嫌いする人が少なくないのですが、あくまでも内々(うちうち)の世界のことになりますので、必ずしも長老と呼ばれるリーダーは経営のプロである必要もありませんし、他人に口外しないという世界ですので、組合の中に嫌な人がいたりすることもあり、そのような場合、寄合に参加することが苦痛になったりすることもあります。


駐車場の経営は、最初に需給のバランスから想定計算されますので、原則決められた日に集金するだけというシンプルなものですので、集金させる人がお金にだらしなくて勝手に使い込みしないような人であれば、理論上は問題も発生しません!


ところが、現代では、若い世代の人が自動車の運転免許を取得する割合がかなり低下し、住民が必ずしも自動車を保有していないという状況に変わって来ております。


そうなると、分譲マンションの場合、「外部の人間を月極駐車場で契約していくには、難しいのでないか?」 と言う問題に直面します。単純な理由として、寄合方式で経営できるのは、自然に満車状態になるという前提条件があるからこそ、経営スキルなどを必要とはしないからです。


外部の人間を迎えるという境界線を越えますと、事業と呼ばれる領域になりますので、専門用語で言えば、月極駐車場への事業化プランなどと呼ばれるような、既存システムを変革することになりますので、長老が嫌がる傾向にあります。


不動産賃貸の場合での月極駐車場で、事業化していくには、大きく2つの壁があり、これを超えることはかなり難しいと言えます。


①月極駐車場のお客さんを管理組合が自ら探して来ないといけません。
②月極駐車場を契約される人は、まず寄合形式のような管理組合をまず好みません。


民間の月極駐車場の経営は、民間のアパマン経営の10倍くらい経営が難しいので、創業20年程度の不動産管理会社を利用しても、不景気な時代では必ずしも満車状態とはならない傾向にあります。


そんな経済状況下で、素人同然の人に「契約者を探して来い」 な~んて感じで命令されてもまずやる人がおりません。 経済状況が悪化するとマンションの管理組合の理事になる人そのものを確保しにくくなるわけですので、ほとんど場合、分譲マンションの敷地内にある月極駐車場を外部の人には貸さないで、事実上赤字になるような選択をするしかないという傾向にあります。


それから意外に思われる人も少なくありませんが、管理組合などを徹底して毛嫌いされるケースが多いので、たった1人の見込み客をみつけることができても、なかなか契約してもらえないか? すぐに解約されたりします。


単純な理由ですが、不動産賃貸の経営のプロではない人と月極駐車場の契約などをしますと、後で嫌な思いをしたりするような、トラブルなどが考えられるからです。 管理組合とか、寄合方式みたいなものは、普通は閉鎖された世界ですので、必ずしも月極駐車場の経営に関して勉強などもする必要がないからです。


寄合制度というのは、管理組合の理事になる人をくじ引きで決めるとか、じゃんけんで決めるとか、どちらかといえばそんな世界です。これは誰がやってもそれほどスキルを必要としないからで、でたらめと思われがちですが、寄合に参加できる人に堅苦しさなどがないという利点はあります。


事業の場合では、管理組合の理事などを決める際には、くじ引きなどをやると問題につながる傾向にあります。 法人格の経営みたいな堅苦しさが出てきます。


福岡市の月極駐車場のご利用者の方とお話をする時などに、「こんな福岡市の駐車場って珍しいですよねえ?」 そんな感じで訊かれることもあったりするのですが、福岡市と名の入るものは、福岡市の定める最低基準をクリアできないと営業許可も取れませんし、契約の印鑑もいただけないシステムになっております。


ここだけのお話になりますが、福岡市は全国でもトップ水準といわれる独特の基準を採用しており、月極駐車場などの場合、大企業レベルでの経営ができるという判断がされないとまず認めていただけません。


わざとクリアできる人を少なくする為に、高度な水準に設定しているとしか思えないと嘆いている人もおりますが、これが駐車場が減った原因ではないでしょうか。


そうなると、OLさんなどが会社のパソコンなどで駐車場を探していたりして、福岡市の月極駐車場のHPなどを発見したりしますと、「当たりが半分透けて見えているくじのようなもの」 そう言われていた人がおりますように、1番まともな月極駐車場だと考えられますので、女性の利用者が多かったりするんです。


福岡市の取引業者には、最低基準が設けられているということを知っていたりする人は意外と多いですので、安心感のようなものは有利になるのかもしれませんね。


それから福岡市の月極駐車場では、駐車場を借りた人に会合などに必ずしも参加しないといけないとか、飲み会を開催する際に出席しないといけないなどのようなことはございません。






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