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福岡市/月極駐車場|管理人503

福岡市の月極駐車場の管理人の個人日記です。月極駐車場のことを中心に書いています。

月極駐車場のマッチング技術

月極駐車場というのは、お断りを差し上げることも
意外と多いというお話をしました。


「えっ月極駐車場とか、アパートって申し込めば誰でも契約できるんじゃないの?」 と思われる人も少なくないようです。


例えば、「契約したいです」 という人から申し出があって、実際によく話を聞いてみると、メチャ大きな自動車に乗られていたりすることもあります。


そのような場合は、ほかのご利用者の迷惑になるということも予想されますので、お断りしたりもしていかないといけません。


アパマン経営や、月極駐車場など、賃貸不動産というのは、組み合わせを考えるという、いわゆるマッチングテクノロジーと呼ばれるものが経営結果を大きく左右する重要なファクターになります。


「バブルの頃に、銀行さんが、満室の状態と書かれた書類とかを持参し、いつも満室満室といっていたのですごく簡単だと思ったが、実際に賃貸マンションを建ててから満室になることの方が少ないわけで、そのむずかしさは実践後に初めてわかった」 な~んて本にまで書かれている商売人などがいました。


その商売をされていらっしゃる人はプロといえるくらい老舗でしたが、モノを並べて販売するというのと、賃貸不動産とかって根本的に形態が違っているんですよ。


1つの階に5つの部屋があり、それが14階建だったりする場合、その建物の賃借人などの組み合わせなども考えないと、たぶん満室状態などにはできないという、マッチング技術が必要になります。


簡単にいえば、うまくいくための組み合わせ、いわゆるパターンと呼ばれるものです。


アパートなんかがわかりやすいと思うのですが、1人変な人が契約者となった後、周りの数戸の部屋が解約されたりすることがあります。


このような、5万円の家賃の契約1つ取ったら、周りの部屋25万円分1度に解約がきてしまった・・・ というような、1つの売り上げ発生により、数倍の解約になるという、難しさがあります。


アパマン経営の書籍を本屋で読み漁ったが、どこにもほんとに重要なマッチング技術に関することが書いてないようなものばかりだった・・・


う~ん、マッチング技術というのは、大企業のお家芸の1つかと思いますし、組み合わせの数の多さから本にまとめるのはかなり難しいと思います。


実践経験があって初めて理解できるようなことですから、本を読んで最初に理論を覚えるようなものでもないかと思います。これがノウハウと呼ばれるものです。


例えば、電光掲示板なんかで、あるお店に呼ばれて出向き、「ここはこうした方がいいですね」 と設置する場所などを即答しますと、「なんだか適当にいわれているような気がする。 もう少し時間をかけてやってほしい」 なんて赤字の経営者とかにいわれたりすることがあります。


そもそも考える時間の長さと正解率が比例しないという実践経験がないからそう思うのであって、組み合わせというのは一瞬で浮かぶようなものだということが理解できてないことによって発生します。





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