福岡市/月極駐車場｜管理人503

昨日は、台風が接近しているということで
店舗調査に出かけました。


店舗調査というものは、いろいろなパターンがあります。


昨日の場合は、雨が降る天気ということがありましたので、電光掲示板に興味を持たれたお店を見に行きました。


１年の４分の１は、雨が降っているといわれます。晴れた日に比べるとどういう現象が起きると思いますか？


カーナビでお店の住所をセットして向かいます。


お店に近づいたことをカーナビが示す時に、「あ～あの看板がどうもそれらしいなあ～」　とカーナビに表示された位置を見ながら左手に見える看板が見えづらいと感じました。


雨が降っている天気とかの場合、どんよりとした天気で周りが暗くなるので、普通の看板は見えにくくなります。


ＬＥＤ電光掲示板は、中古品とかでも自動調光で明るさは周りの明るさを自動感知して調整されるので、曇った天気でもよく見える特徴があります。


お店に持って行きますと、「おい、離れても見えるかあ～」　と店長さんがスタッフさんに言って、お店の前の道路の渋滞した先から見えるか？　なんてチェックもよくある光景です。


電光掲示板は時速１００ｋｍで走る高速道路とかでも使用されたりしていますように、きちんとしたメーカーのものは、視認性が良い特徴があります。


「離れたところから見えるとどうなるの？」　というご質問もたまに頂戴します。


店舗調査というのは、プロは左折侵入でチェックします。


なぜ左折侵入なの？


想像してみてください。車の運転があまり得意でないお父さんが家族でドライブとかに出かけている光景を


車の運転があまり得意ではない人などは、誰かと車で走っている時に、おなかがすいた時に、左手に飲食店が見えて、「あそこはおいしそう。あそこにしない」　という感じで、同乗者に話したりして、左折でお店の駐車場に侵入します。


道なりに左折で侵入すると、出る時は左折でまた元の道に出るだけです。


お店を開く人は、下り車線のある側に店舗を開くと、仕事から家に帰る人が左折侵入することになるので、いちげんさんを含め、お客さんが店に入る確率が増えるからです。


想像してみてください。主婦の人とかクリーニングを出したり引き取りに行く場合、右折侵入すると出る時も右折しないといけなくなります。


箱崎の場合、ルミエールという安売り王のディスカウント店があります。国道３号線の下り車線側にあります。


まず安さとかのお店の集客力で、香椎方面から上り車線を走ってきた人が車で右折して、駐車場に入ります。


仕事が終わって家に帰宅する人が、天神方面から香椎方面に走る時に、左折侵入できるので、入りやすくて出やすいということで、さらにお客さんが入ります。


スーパーとかでもそうだと思いますが、常連さんが買い物に来るというものにプラスして、普段買い物に来ない人とかが寄りやすいというしくみがあるとさらにお客さんの数、絶対数が増えるという理屈です。


仕事帰りにちょっと寄ってみよう！　という人を意識しているといえばよいでしょうか。


左折侵入できる構造のお店の方が、右折侵入するお店よりも敷居が低いといえばよいでしょうか。


飲食店の場合、ドライブで運転しているお父さんが、「あの店でみんなで食事しないか？」　って感じで提案したりします。家族連れという場合、自分が食べたいものでのチョイスではなくて、小さなお子さまが食べられるようなものをチョイスしたり、という選び方だったりすると思います。


土地勘のない道路を時速５０ｋｍとかで運転をしていて、左手にお店の看板が見えて、「なんとなく良さそう」　という感じで、某飲食店に入ると車１台のお客さんで売上がドンと４食立つことになります。これがいちげんさんです。


食べ物屋さんの場合、まずお客さんをお店の中に入れないと、おいしいかどうかとかわかりません。


おいしいからまた食べに来るという人もいれば、店員さんのあいさつが気持ち良いとか、お店の中で居心地が良いとか、また来店してくれる人の理由はさまざまです。


お店は店長さんが１人でやっているという場合を除いては、従業員にバイト代を支払わないといけませんので、明るいランチの時間帯とかでドンと売上を立て立てた方が楽になります。


朝１０時にお店に行き、準備とかをして、ランチの時間帯にドンと売り上げが立つと、「今日はもう損益勘定がプラスだから、ここから先はやればやるほど利益になる」　という感じで、精神的に楽な１日になります。


言葉が適切でないかもしれませんが、飲食店は日銭商売だと考えますので、スタートしてすぐに損益分岐点を早く通過できる方が精神的に余裕が生まれ、「新しいメニュー開発でもやるかあ～」　となりやすいと考えます。


１つの考え方ですが、いちげんさんの獲得を狙う　という場合、お店の前を歩いている人がほとんどいなければ、通行する車にフォーカスし的を絞るしかありません。


そんな感じが、電光掲示板の１つの利用方法です。


電光掲示板の店舗調査の場合、お店の前を走る車の量とか、そんなものを見ています。


車に乗っている時の景色と、歩道を歩いている景色は見え方が違うと思いますので、車に的を絞るとお店の前を車でグルグル何度も走ったりすることがあります。


自分がそのお店の経営者だったら、という視点で、１年の４分の１は雨だったりしますので、実際に雨が降る日に車で走ってみて、看板の改善点があるということをみつけました～と電光掲示板のご提案を差し上げるのです。


昨日の場合は、「雨が降っているので雨の天気での問題点を探すか」　という風になったわけですが、いろいろなパターンがあります。

月極駐車場を借りようと考えて申し込んだら、
「満車です」って答えが返ってきた。
あんなに空いているのになぜ？


それは、目に見える光景から錯覚するからじゃないですか。


例えば、あなたが２５歳会社員で、まったく土地勘のないところに転勤になったとして、これからどうやって月極駐車場を探しますか？


私だったら、「歩いて行ける距離が良さそう」　そう考えテクテク自宅の周辺を歩いて駐車場を探すと思います。


車に乗って見える景色と歩いて見える景色は違うと考えるので、たぶん歩きます。


月極駐車場って、借りる前に設備とかが外から丸見えだったりするメリットがあると思いますので、直観で良さそうと感じるものを１位・２位・３位とメモっていきます。


後は駐車場から出てくる主婦の人とかに、「こんにちは、５分くらいお時間ありますか？　ここの駐車場が良さそうだと感じたのですが、どこに申し込みすれば良いの？　管理人さんて怖かったりしませんか？　あなたはもうご利用されて長いのですか？」　簡単な質問を利用者にすると思います。


人間関係もないような人にいきなり哲学的な答えられないような質問する人はまずいません。


一般的には、借りていて嫌な思いをしていると、「ここはやめておいた方がいいですよ」　とハッキリ言われると考えますし、利用者が２年とかそこそこ長く借りていれば問題もないと考えるからです。


フェイストゥフェイス、顔を突き合わせ質問した場合、相手の雰囲気とか表情で何か情報がわかると思います。


不動産会社のカウンターとかに行っても、その人は利用者の視点ではお答えできませんので、やはり利用者に訊いた方が確実です。


自分が利用者の視点でそんな行動を取る場合、次に経営者とかになった場合に、「新しく借りたいと考えた人は利用者に訊くだろうから、利用者は同じ時間帯で出はいりしないバラケた方が良いと考えます。


そうなると、ご利用者は、主婦・会社員・飲食店で働く人などのように散らした方が、良いという風に考えます。


利用者が全員会社員で朝８時に全員出発し、夕方１９時に一斉に戻ってきますと、「借りたい。でも申し込みする前に利用者に訊いてみたい」　なんて人は、１９時に駐車場に来れないとヒアリング調査できなくなってしまいます。


駐車場の新しいご利用者の勧誘みたいなセールス面で、過去に嫌な思いをされた女性とか、賢い人とかは利用者に質問しますので、意外とこれが契約を助けます。


その他にも、例えば、駐車場内に夜中とかに無断駐車する人が出たとします。


ご利用者がバラバラの時間に戻ってくる方が、その異変情報が早く発見できます。


真夜中に無断駐車が発生したとすれば、真夜中に戻ってくる飲食店で働く人と、早朝に仕事に出かける人の２人に電話すれば、「いつの時間帯に無断駐車する人が乗り込んでいるのか」　という時間帯が割り出せると思います。


後はホームレスとかに応援を求め、「悪党が真夜中のＸ時頃にやってくるので、どこの建物に入るのかを調べてくれ」　とホームレスの携帯に電話します。


時間帯が絞れないと、やみくもに人を雇いますと人件費が高くつきます。


例えばあなたがどこか月極駐車場を経営しているとしますね？


その場合、「誰かわからない人が真夜中に無断駐車している、どうしよう？」　そう考えたら不安になりませんか？


人間は、自分が答えも出せないようなことをわざわざ自問自答しますと、ノイローゼとかになっちゃいます。


でも、山田商事株式会社に勤めている田中くんが、同じ会社で働く木下さんというＯＬの自宅に泊まる際に無断駐車している・・・


という風に、具体的なリアルすぎるレポートに変われば、不安は減ると思われます。


月極駐車場を経営する視点で考えた場合、ご利用者の出入りする時間帯というものは、バラバラである方が、メリットが大きいと思います。


そうするとね、月極駐車場は、満車契約状態なのに、全車両が駐車場内に駐車することがない！　という摩訶不思議な現象が起きるんですよ。


一般の人は、月極駐車場は朝仕事に出て、夜帰宅するという風に想像すると思うのですが、逆パターンも仕込みます。


夜の時間空いて、朝埋まるというパターンです。


セキュリティであったり、営業の目的とかで、ご利用者を散らすという人がほとんどだと思いますので、「いつ見てもガラガラに見える」　という目の錯覚が起きるのです。

午前中にケーブルテレビのチューナー
を交換し、普及しました。


１１時過ぎにスマホに着信があり、「今から伺いたいと思います。ご在宅でしょうか？」　「それでは１５分くらいで行けると思いますのでよろしくお願いします」　と言われた。


予定時刻に到着し、「昨日誰か来たんですかね？」　と言われるので、


「夜１９時３０分ころに１人来られました。チューナーの交換だけと聞いていたので、私は家族に応対を任せ出かけました。３０分程度作業をいろいろとされ、チューナーを持ってきていないとか、チューナーはあったと言って取り付けられ、リモコンがないと言われたり、明日出直します～細かい説明は契約者さまに会社から電話をさせますので・・・と帰られ電話もありません。チューナーの交換だけだと思いますので、又聞きのことをどうこう話してもお互い嫌だと思いますので、交換していただけますか」　と説明した。


「昨日は忙しくて、いろいろな人間が駆り出されたみたいで、たぶんチューナーを持っていない人間がこちらに伺ってしまったのだと思います」　と説明された。


「別に怒っていませんから、いいですよ」　と言った。


「了解です。」　と淡々と作業されるので、私はパソコンで、今年オープンしたお店の経営者から１度集客宣伝の件で店に来ていただければ・・・というメールのやり取りをしていた。


ケーブルテレビのチューナーって、接続後に信号を送るように本部？　に連絡し、その後接続ができるしくみのようでした。


最近リモコンは交換していたので、本体のみ交換となりました。


「機械ですので寿命とも考えられますが、落雷で影響があった可能性もあります。また不具合が出た時には、お電話をいただければ伺います」　と言われ、サインをして１５分くらいで終わりました。


テレビが普及すると、ホッとする。


テレビが見たくてどうしようもない！


と言うわけではなくて、修理とか交換に人が来る予定あると出かけにくいから。

今日は、ケーブルテレビが壊れてしまい、
テレビが映りません！


朝テレビは点いていたが、そのあとで急に映らなくなった。


ケーブルテレビのチューナーが故障したような感じだったので、ｉＰｈｏｎｅ５Ｓからカスタマーセンターに電話をした。


故障などの場合は、携帯電話とかスマートフォンからフリーダイヤルに電話をすると思う。


「それでは、私の言う操作方法を今試すことはできますでしょうか？」


マニュアル通りの台詞だったので、「はい、今テレビの前にいますから大丈夫ですよ」　と答えた。


「ｘｘさま、どうもテレビチューナーが故障していると思われます。新しいチューナーを交換させていただきます。本日は故障が非常に多くて夜２１時とかになってしまう可能性がありますがよろしいでしょうか？」　と言う。


いろいろ訊いてみると、雨がザンザン降りで降ったので、故障の問い合わせが殺到しているらしい。　明日とかに予約して希望の時間帯に来てもらえるのかを確認すると、無理だという。台風が接近中の蒸し暑さなので、「それじゃあ、今日遅くなっても構いませんのでスタッフを手配してください」　と依頼した。


台風の接近で、また故障の問い合わせが増えると、どんどん順番が遅くなる可能性があり、またチューナーを無料で交換するだけなので、５分くらいだと思った。


夜１９時頃に公園で運動をしている電話があり、「これから伺いますがご在宅でしょうか？」　と言う。香椎方面から今から出発するということだったので、運動を中断し帰宅した。


なんとなく気になったといえば良いだろうか。


自宅前で待っていると、１５分後くらいにそれらしい車がやってきた。


社名が入っていないことから、下請けの電気屋さんだと予想する。


「お世話になります。カスタマーセンターの人と話したら新しいチューナーと交換するだけと言われていました」　と言うと、


車からノートみたいなものを取り出して、手には新しいチューナーを持って降りてこずに、「いやあ、ちょっとまずみてみないといけませんから」　と言う。


派遣される時にどうもうまく話が伝わっていないような感じだけど、まあ、交換するだけならば素人でも５～１０分で終わる作業だろうから、そう考え運動に戻った。


雨が続いたので運動量が落ちていたので、今日のような台風前の蒸し暑さの中でも運動をしておきたかった。


帰宅すると奇妙なことになっていた。


３０分くらいあれこれ作業をし、「チューナーがなかった」　と言ったり、どこかに「福岡市内でチューナー持っている人はいませんか？」　と携帯から電話をしたり、「探したら車に１台ありました」　と言って、取り付けた後に、「リモコンがないので、使えません。　今チューナーだけを取り付けて、夜２１時過ぎになりますがリモコンだけ持って来て良いですか」　と言ってみたり。


最後には、「明日リモコンとチューナーを持って朝１０～１２時までに出直します。後で契約者さまにはこちらの事情などを改めて会社の方からお電話をさせます」　そういって１度取り付けたチューナーを取り外し壊れたチューナーを取り付けて帰ったのだとか。


上手く説明できないが、最初に、「この人ダイジョブだろうか？」　という疑問がどうも当たったみたいだった。


私の観のようなものを書いておくと、外に出ている状態で、どこか親会社のようなところから、「今日どこどこの現場に行けますか？」　という連絡があり、家電関連は今繁盛期なので、「いけますよ～」　と答えたのではないだろうか。


その時点でたぶん車の中にチューナーの在庫が足りなかったのは気づいていたのだと思う。


あくまでもケーブルテレビの場合、例えばリモコンの故障とかであれば車から降りる時に、その段階で片手に新しいリモコンを持ってお客さまの家に入り、壊れた症状を確認し、すぐに交換すると思う。


今日は何かおかしな感じがするものの、雨がやっと止んだという天気だったので運動の方が大切に感じ、まさかこんな結果になるとは予想できなかったので、出かけてしまった。


結局、テレビが見れない状態になってしまった。


最近人に頼まれてテレビ通販で注文したことがあって、その時もミスしてしまった。


注文をすると、いかにその商品が素晴らしいのか？　ということを何度もアピールする。


言っている内容は同じで、少し言い方を変えて繰り返すといえばよいだろうか。


「あの、その説明はもう何度も言われましたので、あまり時間もないので、省略していただけませんか」　と言った。


商品が届いて開けてみると、あれだけ何度も復唱したのに、届いた商品は注文したものと違っていた。


どうやれば、復唱までできているのに、違う商品を送れるのだろか。

福岡市の月極駐車場の利用者向けとして、

電光掲示板とかを使うのですか？

というご質問をいただきました。

電光掲示板をどこかの月極駐車場内に設置して、それで空きが出た時の募集とかをすることはありません。


まず、駐車場は無人で運営するという特徴がありますので、原則３６５日無人となる場所にわざわざ高額な機械を設置する人はまずいません。


不動産賃貸というのは、あくまで契約商品ですので、契約という、１度契約しますと同じ人が毎月駐車場のその場所を買ってくれるという内容になります。


空きが出たら、次に借りに来た人に誰でも貸すというものではありません。


どんな物件でも、オーナーがダメだと感じるタイプなどがあると思います。共同生活ですので、１人変な人と契約しますと、その周りで３人くらい嫌になって解約が出たりすることもあります。


セブンイレブンのカウンターにいて、「タバコください」　と言われ、「はいどうぞ」　という感じの商品売買とは違っています。


どこに成功のポイントがあるのか？　と訊かれれば、賃借人の質となります。


できるだけ質が良いと考えられる人達に普段アピールをするのか？　と訊かれれば、ウェブサイトという、いわゆるホームページと呼ばれるものになります。


「こんな感じのルールでやっています。集まるのはそれに賛同される人達です」　というのが相手に伝わることが重要です。


人は自分と考え方が似たような人とは、長くその関係が続く傾向にあります。


求人雑誌とかでも、「こんな人たちが働いています。あなたも仲間に入りませんか？」　という写真とかがあった方が、無駄に面接しなくて済みます。


月極駐車場とかの場合、フェンスがあったりしますが、これは営業場所を示しています。フェンスにある看板は、事故などが起きた時に、例えば警察の人とかが連絡をしないといけませんので、掲示義務があるからです。


よくある勘違いは、「物件に看板を設置し、その前を車とかで通った人が借りたいとジャンジャン電話してくれば、経営が安定する」　という考え方です。


でも冷静に考えてみてくださいね。ジャンジャン電話でもかかってきて、そのすべての人とわざわざ面接をしていくとすごく大変な作業となります。


販売できる数というのは、すごく少ないわけですから、ネットで探し、相手と少し話してみて考え方の部分が一致できるか？　というシンプルな作業で振り分けをした方が作業量が少なくて済みます。


「とりあえず１度利用してみてください。合わなけば解約すればいいだけです」　という感じにはなりません。


１度借りてくれれば、１０年とか２０年はざらですので、集客も接客もすべてが前倒しの、最初の段階に集中します。


そんな感じなので、月極駐車場を探す人は、まずその周辺の相場価格などをネットで調べてから不動産会社とかに電話や来店すると考えられますので、「うちの駐車場はこんな感じです」　とアピールをしておけば、それを見た人から電話などの引き合いが発生します。


興味を持ってくれる人の数というのは、自分が管理する不動産物件の人気のバロメーターのようなものです。


満車状態と表示していても必ず電話してくる人はいらっしゃいます。


そうすると、「今７月だけど、通常この月はこのくらい引き合いがくる」　という自分でそれがわかるようになりますので、増えれば需要が増えている、減ると需要が減っているというマーケティングがわかることになります。


例えば、満車ではあるが、何か引き合いが減った・・・という場合、なにか理由があると考えます。


そんなしくみですので、物件に看板を１つだけ設置し、そのリアクションをみるという昔の不動産屋さんのようなやり方をすることはありません。


商売というのは、その事業者の作り上げる独特の世界を良いと受け入れる人がどれだけ存在しているのか？　という考え方をしています。


利用している人に直接ヒアリングすることもありますが、利用してみたいと考える人の意見も重要だと考えますので、ネットを利用し、サイレントアラームみたいに２４時間知らせてくれるようにしています。


駐車場の場合、若い独身男性とかが賃借人になると、すぐに解約になったりします。


でも、独身女性であったり、家族で住む世帯の主婦とかであれば、１度契約すればリピート年数などがさらに伸びる傾向にあります。


女性は中身にこだわる傾向にあるので、独創性をビジネスに持たせる時に、「この駐車場は見た目から想像するよりも、実はお得なんですよ」　というアピールになります。


主婦の人は家事を済ませてから、日中買い物にお子さまと出かけたりします。屋根付きの場合、エンジンかけてすぐに冷たい冷風が出るので、買い物先も同じ屋根付き駐車場のあるゆめタウンとかに行けば、快適に過ごせます。


雨の降る日は、駐車場内で乗り降りする際に、余裕で傘をさせます。小さなお子さまを連れていても、乗り降りが楽に感じます。


新車を買えばわかりますが、車は屋根のある駐車場に置いておく方が長く乗れます。野ざらしに比べると故障しにくいからです。ボディの艶は目につきやすいですが、自動車はゴム系の材質が多用されるので、錆にくいだけでなくて、交換パーツが少ない傾向にあります。


最近のデーターは、個人の車は新車から１０年くらいで買い替えられるといわれています。屋根がありガレージと違い風通しも良い月極駐車場の場合は、２倍の２０年とかの実績の人が存在します。クラッシックカーに乗っている人だけでなくて、全員が得できるわけです。


でも、そんな経験がないと、「月極駐車場に屋根があって何か得するのかがわからない」　という人は少なくありません。いわれてもピンとこないものです。


不動産賃貸契約というのは、ある程度賃借人の質とかに狙いを絞り、セールポイントを有効に、ウェブサイトで誘導しているんですよ。


普通の看板や、ＬＥＤ電光掲示板では、それがやりにくいのです。


アパートとかマンションの箱ものの方がイメージしやすいと思うのですが、不動産賃貸管理というのは、１つの箱の中に、それなりの質をそろえ、問題の起こりにくい賃借人と契約をする点で、１流とそれ以外に分かれます。


問題が起きないようにすればするほど、管理人は自分が労働する量が激減します。同時にオーナーから見れば、「あいつにやらせるとほんとに問題起きないなあ～」　と信用につながります。


管理人が、作り上げる世界という部分が大きく違います。


例えば飲食店とかの場合であれば、お客さんを入れれば入れるほど売上とかにつながります。お店の前を素通りしている車とかに、「１度食べてみてください」　とアピールをすれば、１度食べてみておいしいとか何か気に入る人がリピーターのように、また来店してくれるわけです。


お客さんとしてお店の中に入れる人の数を増やすには、お店の前を通る人に電光掲示板でアピールする方が手っ取り早いことになります。


不動産賃貸の場合、アピールする絶対数が増えるほど、自分が面接したりする作業が正比例する形で増えることになり、あまり向かないんですよ。


家族３人とかで経営しているお店や事務所に、「１人アルバイトが欲しいから」　という理由で、「とりあえず応募してね」　とタウンワーク等に掲載し１０人応募があったとしますよね？


「１０人応募があったから、俺の店もそこそこだなあ～」　と考える人もいれば、「こんな人ならうちの店に合うと思います」　と掲載に書いてしまい、たった１人とかと面接し決める方が楽だと考える人もいます。


そんな違いがあります。


飲食店の場合、自分のお店の中でよく注文があり、利益率が高いメニューを「人気メニューｘｘｘセット￥９８０」　という風にお店の人がお客さんに誘導することは、電光掲示板ではよくあります。


利益率が低いメニューよりも、高い方に誘導した方が良いですし、人気のあるメニューをいちげんさんにまずアピールした方がリピート率が高くなるからです。


でも、誘導そのものがないと、いちげんさんが１番不人気なメニューを注文してしまい、また来店しないかもしれません。


看板は目的によって、使い分けているのが現実です。


不動産管理会社が、「この物件はこんな人が長く住んでいるみたいです」　と契約前とかに説明なかったりするのは、よくその物件のことを知らないのと、入れてしまえば手数料がもらえるからです。すぐに退去することになってもまず損をしませんし。


報酬形態などの違いなどから、不動産会社の店舗とかでも電光掲示板を置かれていることは珍しくありません。


悪徳という意味ではありません。求人とかでも、とりあえず採用し、まず働いてもらい、初日とかに本人に、「実際働いてみて長く続きそうですか？」　と本人に訊く会社とかもあります。


税金が投入されるという公営の場合は、どうしても安かろう悪かろうという認識がされやすいので、長く続くことはまずありません。破たんしやすい特徴があります。


そんな感じなので、ごく一般の人が考えるようなやり方は最初からしないという特徴があります。