福岡市/月極駐車場｜管理人503

今日は２月末日となり、この２月という季節は、４月から始まった

年の終わりである３月という時期の決算報告の結果が見えて

きますので、ハンドリングに関して書いてみようと思います。

２月末日ということで、今日明日あたり、今季（２０１２年４月１日～２０１３年３月３１日）までの稼働率という面で、またトップという結果になりそうです。


まず最初に、事業計画というものを立てます。


簡単にいえば、１年後にどういう自分になっていたいのか？　というものです。


行動目標というものがないと進捗状況も比較することができなくなりますので、自分の立てた目標に到達する為の仕事量を計算し、後はそれに従い行動していくのみとなります。


人間の脳は、具体的な目標でないと認識できないという構造上の欠陥もありますので、自分が理解できる目標というのが重要になります。


お客さまが突然訪ねて来たりして、なにかと立てた計画は外部要因によって影響をうけますので、「いくら計画なんて立ててもその通りにはならないはず」　という風に考える人が多いと思います。


１年後という期日が来た時に、寸分たがわず最初の事業計画通りに目標に着地しているということになりますので、ほんとに不思議ですよね～。


一般的にはこれをハンドリング技術と呼びます。


リーマンショックなどでよくあったのは、不動産投資という分譲のワンルームマンションなどを会社員が３戸などを買い、それをローンで支払っていくわけですが、空室になると売上が０となりますが、ローンの支払いは０にはなりませんので毎月の給料の中から返済しないといけなくなり、赤字となります。


「えーっ、毎月他人が俺の買ったマンションを借りて家賃を支払ってくれ、それをローン返済にあてていき、最終的に俺が賃借人の支払ったお金で不動産という資産を手にしていく作戦だったのに、これじゃあ意味がないよ・・・


そしてローンで返済中のマンションを売ろうとすると、「リーマンショックでそれほど高く売れないんですよ」　と不動産会社に言われ、二束三文で売却し、結局借金だけが１，０００万円残ったという実話です。


不動産賃貸というのは、すごく楽そうに見えるのですが、構造的な欠点として、「その月売れてないものでも、ローンなどの仕入れ代金が発生している」　という点が一般の商品販売とは大きく違っています。


例えば家電など、なにか海外からある商品を個人で輸入し、それをネットで右から左へと販売しているような場合、不景気などで売上が落ちてくれば仕入れを減らすという調整をしますが、これもハンドリングとなります。


仕入れの数を減らせば、売上が落ちてもなんとかなったりする可能性がありますし、あるいは従業員の数を減らすなどコストダウンでなんとかできることもあります。


不動産賃貸という場合は、「その月に売れなかったものは借金になるだけ」　という性質がありますので、借金が増えてしまいます。


一般の商売であれば、「１・２月はモノが売れないシーズンだけど、いつものように３月でそれまでの分を一気に売ってしまうから大丈夫」　なんて家族などに言ったりすると思います。


でも、不動産賃貸物件というのは、１月や２月に売れなかったからといって、３月にまとめて売ることができないものです。


ハンドリング操作という面では、一般の商売よりも険しいくらいのものが要求されますので、なにかほかに事業などをされ成功されている人でさえも、不動産管理会社に丸投げしていたりするんです。


不動産事業とは呼ばずに、不動産投資と呼び、オーナーは昼寝でもして待っているだけのようなイメージでしょうか。


アパマン投資家でカリスマなんて呼ばれる人が、「これができるのはもう神様みたいな領域なんですよ～」　と言ったりしていますが、さすがにそこまで言うのはどうかなあ～と思うことがあります。


簡単にいえば、
管理能力という面で、基本に忠実であり、難解なパズルを読み解くという作業が楽しいなあ～と思う人たちにすぎないと思います。